ГЛАВНАЯ
НАШИ ОФИСЫ
ВТОРОЕ ГРАЖДАНСТВО
Законы о гражданствах стран Азии
ВТОРОЕ ГРАЖДАНСТВО НА ОСТРОВАХ
СКАНДИНАВСКИЕ СТРАНЫ
Законы о гражданстве – страны бывшей Югославии
БИЗНЕС ИММИГРАЦИЯ
РАЗМЕЩЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ
Финансовый кризис
Диверсификация между матрасами
Деривативный рынок
Кризис переоценки балансов
Правила вывоза капитала
Иммиграция в Ирландию через инвестиции 2012
Изменение инвестиционной программы иммиграции в Ирландию
Инвестиции в Черногорию
Бизнес и инвестиции в Хорватии
Инвестиции в Таиланд
Виза инвестора - Филиппины
КОНФЕРЕНЦИИ
ПРАЙС-ЛИСТ
АВТОРСКОЕ ПРАВО
КАРТА САЙТА
Гражданство Кипра за инвестиции
Гражданство Мальты за инвестиции
Второй паспорт ЕС и стран КАРИКОМ
Регистрация оффшоров

Размещение инвестиций

Инвестирование – это помещение своего капитала (всего или определенной его части) в любые виды имущественных и интеллектуальных ценностей, в объекты различных отраслей экономики, в различные типы предприятий и финансовых рынков, то есть, в активы, с целью увеличения этого капитала и получения в последующем стабильной прибыли в виде пассивного дохода. Иными словами, инвестор – это человек, который получает деньги от вложенных им по своим стратегиям и планам капиталов, сам при этом напрямую не участвующий в процессе создания данного капитала (не работающий ради его приумножения), но извлекающий при этом доход в чистом виде.

Учитывая то обстоятельство, что в свете событий, произошедших в мире в 2007-2008 годах, доверие к финансовым инструментам инвестирования было подорвано, а банковский сектор переживает период глубокого кризиса, все большее количество инвесторов обращают взоры на перспективные рынке недвижимости. Недвижимость не подвержена девальвации в отличие от денег. И вполне реально найти такие рынки, которые сегодня на дне. Как правило, это рынки, где система кредитования не приняла таких безумных размеров, как в США. Великобритании, Испании. То есть такие рынки, где застройщики стоят преимущественно на свои капиталы, а не на 90 % заемных денег.

Инвесторы – это те, кто покупают недвижимость с целью последующей перепродажи (когда изменится конъюнктура рынка) или для коммерческой эксплуатации – сдачи в аренду и генерации дохода. Российские инвесторы в зарубежную недвижимость предпочитают вкладывать деньги в наиболее ликвидные объекты с устойчивой или скачкообразной (спекулятивной) тенденцией роста цен. Таким требованиям отвечает недвижимость в столицах и крупных городах Европы. Также востребована недвижимость перовой линии моря: для стран, имеющих выход к морю: Италия, Испания, Болгария, Хорватия, Черногория. Такая недвижимость наиболее ликвидная: ее проще продать (при необходимости) за обозримо короткие промежутки времени и проще сдать в аренду. При этом недвижимость стран Восточной Европы, которые находятся в стадии вступления в ЕС (Румыния, Болгария) или планируют это вступление в обозримо короткие сроки (Хорватия, Черногория) может иметь тенденцию спекулятивного роста. Полная окупаемость (удвоение капитала) при условии правильных вложений может произойти за три-четыре года! Это означает, что, купив недвижимость в указанных странах, скажем за 150,000 EURO, есть вероятность продать эту недвижимость через пару лет по цене 250,000-300,000 EURO, получив значительный прирост капитала.

Спекуляции с недвижимостью

В Западной Европе спекуляции с недвижимостью не приветствуются. К примеру, во Франции в случае продажи квартиры в течение года после приобретения нужно заплатить треть ее стоимости в качестве налога. Каждый следующий год несколько снижает эту сумму. В Турции подобный сбор составляет 25 % стоимости недвижимости, в Германии - колеблется в размере от 10 до 15%. В других странах, например в Хорватии, Болгарии, Испании, подобные «штрафные налоги» не предусмотрены. Наиболее жестко пресекает спекуляции на рынке недвижимости законодательство Франции.

Инвестиции в строительство

На этапе застройки или заложении фундамента можно купить значительно дешевле, но и коммерческая эксплуатация или перепродажа наступит позже. При правильном выборе объектов очень выгодным могут оказаться инвестиции в недостроенные объекты или объекты в стадии строительства. Очень важно выбрать строительную компанию (так называемого застройщика), которая давно на рынке и имеет устойчивую репутацию. Например, в Англии продажа таких объектов носит исключительно рекламный характер (если на стадии строительства половина квартир многоквартирного дома продано, то это показатель ликвидности недвижимости), то есть не преследуется цель финансирования строительства. В других странах, например, в Черногории, покупка таких объектов может привести к большим разочарованиям или даже убыткам, потому что некоторые недобросовестные компании финансируют строительство из этих средств, что может привести к несвоевременной сдаче таких объектов в эксплуатацию. Более того, на некоторых неустойчивых рынках со спекулятивными тенденциями возможно присутствие небольших и малоизвестных строительных компаний, которые за время строительства могут продать квартиру два-три раза, а потом, получив мошенническую прибыль, свернуть хозяйственную деятельность и исчезнуть в неизвестном направлении. При этом их строительная лицензия может быть получена на абсолютно легитимных основаниях с соблюдением всех требований.

Инвестиции в промышленные объекты

Покупка готового бизнеса за рубежом или создание бизнеса с нуля всегда требует серьезного маркетинга, анализа налогового законодательства выбранной страны и взвешенного подхода к вопросу. Практика размещения инвестиций в Европе показывает, что из успешно инвестированных капиталов 90 % вложений – это именно вложения в коммерческую недвижимость, а не в бизнесы разного профиля.

 

Вопросы и ответы по размещению инвестиций в недвижимость
Вопрос: Какие рынки недвижимости, на Ваш взгляд, будут привлекательными для инвестирования в 2010 году?
Ответ: На наш взгляд, в ближайшие пять лет про рынки Восточной Европы можно забыть. Наиболее привлекательными будут рынки Великобритании, Германии, Италии, Франции и Кипра. А также совершенно не пострадавшие от кризиса рынки недвижимости Швейцарии и Австрии. Если говорить не о странах, а об отдельных городах, то большой потенциал роста у рынков Сингапура, Гонконга и Шанхая. Это азиатские финансовые центры, которые будут восстанавливаться быстрыми темпами.
 
Вопрос: Можете порекомендовать страну, в которой прибыль от сдачи купленной недвижимости в аренду будет 20-25 % в год?
Ответ: Столь высоких показателей прибыль по аренде не сможет достигнуть, в лучшем случае (при кредитовании под низкий процент) такой может стать доходность на вложенный капитал. Показатель доходности от сдачи в аренду - это отношение прибыли к полной стоимости объекта. А доходность на вложенные инвестиции (показатель ROI) — отношение прибыли к сумме вложений. «Предположим, что годовая арендная доходность составляет порядка 7–9%, но ввиду того, что инвестор привлекает заемное финансирование (например, в размере 70% от стоимости объекта под 3–4 % в год), прибыль на вложенный капитал уже существенно выше и может составлять порядка 15–25% годовых». Мы рекомендуем делать инвестиции на понятных и сравнительно предсказуемых рынках, то есть рассчитывать на прибыль от аренды 5-7 % в год.
 
Вопрос: Какие рынки зарубежной недвижимости Вы считаете рискованными?
Ответ: На наш взгляд, из популярных рынков рискованными остаются рынки недвижимости США, Испании и Объединенных Арабских Эмиратов. Рынки Восточной Европы мы не стали бы называть особо рискованными, но они сейчас на дне. Поэтому с инвестиционной точки зрения это неудачный выбор, ибо рост цен в этих странах начнется только с восстановлением экономики. А экономика этих стран, по различным прогнозам будет находиться в режиме стагнации еще около пяти лет.
 
Вопрос: Что вы думаете о рынках недвижимости Хорватии и Черногории?
Ответ: Мы не рекомендуем эти рынки нашим клиентам, так как эти страны имеют неблагоприятное законодательство в отношении иностранных инвестиций. Хорватия никогда не была популярной у российских инвесторов, а рынок недвижимости Черногории переживал бум в 2004-2006 годах, когда цены выросли в 2-3 раза. Но в начале 2008 года черногорский рынок рухнул, ибо пузырь не может надуваться вечно, а деревья не растут до небес.


В этом разделе доступно:

Размещение инвестиций
Финансовый кризис
Диверсификация между матрасами
Кризис переоценки балансов
Правила вывоза капитала
Иммиграция в Ирландию через инвестиции 2012
Инвестиции в Черногорию
Бизнес и инвестиции в Хорватии
Инвестиции в Таиланд
Виза инвестора - Филиппины



 

Rambler's Top100

Звоните нам по телефону: +7 (962) 937-2673, записывайтесь на консультацию, пишите нам письмо

Данный материал защищен законом об авторском праве РФ. Допускается копирование в он-лайновых изданиях только при наличии ссылки, открывающейся в новом окне, на сайт-источник. Копирование производится строго по согласованию с администратором сайта и только при условии сохранения HTML-форматирования "as-is" по данный копирайт включительно.
/aa href='/info/' class=menur