ГЛАВНАЯ
НАШИ ОФИСЫ
СОТРУДНИЧЕСТВО
БОЛГАРИЯ
ГРАЖДАНСТВО ЗА ИНВЕСТИЦИИ
ВТОРОЕ ГРАЖДАНСТВО
Законы о гражданствах стран Азии
ВТОРОЕ ГРАЖДАНСТВО НА ОСТРОВАХ
СКАНДИНАВСКИЕ СТРАНЫ
ВИДЫ НА ЖИТЕЛЬСТВО
БИЗНЕС ИММИГРАЦИЯ
РАЗМЕЩЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ
Финансовый кризис
Диверсификация между матрасами
Деривативный рынок
Кризис переоценки балансов
Правила вывоза капитала
Казино и игорные клубы в Черногории
Казино и игорные клубы в Венгрии
Казино и игорные клубы в Польше
Регистрация биржи обмена криптовалют
Платёжная организация в Польше
Нидерландские Антилы - частные фонды
Продажа замка отеля Фекелберг в Германии
Сент-Китс и Невис – второе гражданство элитного клуба
ПМЖ в Венгрии при инвестировании в государственные облигации
ВНЖ в Великобритании для инвесторов
Кипр «продаёт» гражданство ЕС богатым россиянам и украинцам
Недвижимость в Братиславе. Недвижимость в Словакии.
ВНЖ в Европе при покупке недвижимости
ВНЖ в Латвии при покупке недвижимости
ВНЖ при покупке недвижимости - обзор
Инвестиции в Черногорию
Бизнес и инвестиции в Хорватии
Инвестиции в Таиланд
Виза инвестора - Филиппины
Налогообложение в Гонконге
ПМЖ на Маврикии для иностранных инвесторов
НОВОСТИ ИММИГРАЦИИ
СТАТЬИ
ПРАЙС-ЛИСТ
АВТОРСКОЕ ПРАВО
Элма Глобал - гражданство за инвестиции
Другие Берега – иммиграционный портал

Размещение инвестиций

В свете экономических и финансовых кризисов, потрясающих мировые и локальные рынки каждые 10 лет, доверие к финансовым инструментам приумножения капитала у российских инвесторов давно подорвано. Ну или как минимум, осталось уделом узких профессионалов этого рынка, имеющих специальные знания (которые не всегда помогают). Банковский сектор переживает не лучшие времена. Поэтому все большее количество инвесторов обращают взоры на более консервативные инструменты перспективные рынки недвижимости и государственные облигации. В этой статье мы сделаем упор на тему инвестиций в недвижимость.

В отличие от денег недвижимость не подвержена девальвации, поэтому всегда можно найти такие рынки недвижимости, которые находятся на дне (ну или около того). Как правило, это происходит там, где система кредитования не приняла таких безумных размеров, как в США или докризисной Испании. Квалифицированному инвестору нужны такие государства и рынки, где застройщики стоят преимущественно на свои капиталы, а не на 90 % заемных денег.

Российские инвесторы в зарубежную недвижимость предпочитают вкладывать деньги в наиболее ликвидные объекты с устойчивой или скачкообразной (спекулятивной) тенденцией роста цен. Таким требованиям отвечает недвижимость в столицах и крупных городах Европы. Также востребована недвижимость перовой линии моря в странах, имеющих выход к морю: Италия, Испания, Болгария, Хорватия, Черногория. Такая недвижимость наиболее ликвидна: ее проще при необходимости продать и проще сдать в аренду. При этом недвижимость стран Восточной Европы, которые планируют в обозримо короткие сроки планируют вступление в ЕС (Черногория, Сербия) может иметь тенденцию спекулятивного роста. При условии правильных вложений или просто удачных вложений полная окупаемость и удвоение капитала может произойти за пять-шесть лет! Но всегда надо иметь в виду, пузырь не может надуваться вечно, а деревья не растут до небес.

Чудеса показывают и самые консервативные страны. За последние пять лет с 2015 по 2020 гг. цены на недвижимость в Германии выросли на 33 %.

Рекомендуем прочитать: Паспорт Кипра за инвестиции - новые правила 2019

Спекуляции с недвижимостью

В Западной Европе спекуляции с недвижимостью не приветствуются. К примеру, во Франции в случае продажи квартиры в течение года после приобретения нужно заплатить треть ее стоимости в качестве налога. Каждый следующий год несколько снижает эту сумму. В Турции подобный сбор составляет 25 % стоимости недвижимости, в Германии - колеблется в размере от 10 до 15%. В других странах, например, в Хорватии, Болгарии, Испании, подобные «штрафные налоги» не предусмотрены. Наиболее жестко пресекает спекуляции на рынке недвижимости законодательство Франции.

Инвестиции в строительство

На этапе застройки или заложении фундамента можно купить значительно дешевле, но и коммерческая эксплуатация или перепродажа наступит позже. При правильном выборе объектов очень выгодным могут оказаться инвестиции в недостроенные объекты или объекты в стадии строительства. Очень важно выбрать строительную компанию (так называемого застройщика), которая давно на рынке и имеет устойчивую репутацию. Например, в Англии продажа таких объектов носит исключительно рекламный характер (если на стадии строительства половина квартир многоквартирного дома продано, то это показатель ликвидности недвижимости), то есть не преследуется цель финансирования строительства. В других странах, например, в Черногории, покупка таких объектов может привести к большим разочарованиям или даже убыткам, потому что некоторые недобросовестные компании финансируют строительство из этих средств, что может привести к несвоевременной сдаче таких объектов в эксплуатацию. Более того, на некоторых неустойчивых рынках со спекулятивными тенденциями возможно присутствие небольших и малоизвестных строительных компаний, которые за время строительства могут продать квартиру два-три раза, а потом, получив мошенническую прибыль, свернуть хозяйственную деятельность и исчезнуть в неизвестном направлении. При этом их строительная лицензия может быть получена на абсолютно легитимных основаниях с соблюдением всех требований.

Инвестиции в промышленные объекты

Покупка готового бизнеса за рубежом или создание бизнеса с нуля всегда требует серьезного маркетинга, анализа налогового законодательства выбранной страны и взвешенного подхода к вопросу. Практика размещения инвестиций в Европе показывает, что из успешно инвестированных капиталов 90 % вложений – это именно вложения в коммерческую недвижимость, а не в бизнесы разного профиля.

 

Вопросы и ответы:
Вопрос: В каких странах Евросоюза на основании инвестиций в недвижимость можно получить вид на жительство или второе гражданство?
Ответ: Если речь о гражданстве, то в Евросоюзе таких вариантов как «купил недвижимость и получил паспорт» в чистом виде нет. Если говорить о виде на жительстве, то список стран будет существенно шире: Испания, Португалия, Латвия, Кипр, Болгария, Греция. Минимальный объем вложений, который позволит претендовать на ВНЖ, - 250,000 евро; это Греция и Латвия.

 
Вопрос: Можете порекомендовать страну, в которой прибыль от сдачи купленной недвижимости в аренду будет 20-25 % в год?
Ответ: Столь высоких показателей прибыль по аренде не сможет достигнуть, в лучшем случае (при кредитовании под низкий процент) такой может стать доходность на вложенный капитал. Показатель доходности от сдачи в аренду — это отношение прибыли к полной стоимости объекта. А доходность на вложенные инвестиции (показатель ROI) — отношение прибыли к сумме вложений. «Предположим, что годовая арендная доходность составляет порядка 7–9%, но ввиду того, что инвестор привлекает заемное финансирование (например, в размере 70% от стоимости объекта под 3–4 % в год), прибыль на вложенный капитал уже существенно выше и может составлять порядка 15–25% годовых». Мы рекомендуем делать инвестиции на понятных и сравнительно предсказуемых рынках, то есть рассчитывать на прибыль от аренды 5-7 % в год.
 
Вопрос: Какие рынки зарубежной недвижимости Вы считаете рискованными?
Ответ: На наш взгляд, из популярных рынков рискованными остаются рынки недвижимости США, Испании и Объединенных Арабских Эмиратов. Рынки Восточной Европы мы не стали бы называть особо рискованными, но они сейчас на дне. Поэтому с инвестиционной точки зрения это неудачный выбор, ибо рост цен в этих странах начнется только с восстановлением экономики. А экономика этих стран, по различным прогнозам, будет находиться в режиме стагнации еще около пяти лет.
 
Вопрос: Что вы думаете о рынках недвижимости Хорватии и Черногории?
Ответ: С точки зрения роста капитала более перспективным следует признать черногорский рынок недвижимости. Среди прочего, связано это с двумя дополнительными факторами: 1) наличие в стране программы гражданства за инвестиции, 2) запланированное на 2025 год вступление Черногории в Евросоюз.


Материал отредактирован 17.10.2020

 

Звоните нам по телефонам +7 (962) 937-2673 в Москве и +7 (812) 920-36-52 в Санкт-Петербурге, записывайтесь на консультацию, пишите нам письмо

Данный сайт защищен законом об авторском праве РФ. Копирование в онлайн изданиях допускается только при наличии гиперссылки на страницу-источник.